“市场驱动”的新房贷定价

房地产调控向何处去？这次的政策信号非常鲜明。

8月25日，中国人民银行发布公告，对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整。根据公告，改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。按照8月20日报价估算，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR4.85%；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，即5.45%。新规定拟于10月8日起实行。与改革前不少地区实际执行的房贷标准（首套基准利率上九折，二套基准上浮10%左右）相比，基本相当。

令市场更为关注的是，明确规定房贷利率下限，在某种程度上反映了决策层的态度，以宽松金融政策再向楼市放水的幻想大可就此平息。实际上，在本次LPR新机制公布后，仍有不少机构揣测，新政策是否会成为楼市变相降息的通道。尽管决策层数次重申不以房地产为刺激手段，但市场疑虑始终未消除。毕竟，此前多次类似政策发布后，楼市均是受益者。哪怕是旨在针对普惠领域的利好政策，也难免会有部分资金借助各种明渠暗道流向房地产领域。

其实，这一决定并不突兀。尽管在今年初，在稳经济加码、财政资金提前拨付下，楼市曾有“小阳春”出现，但随着4月中央政治局会议重提“房住不炒”，因城施策基调下热点城市的房地产调控明显升级。从金融角度来看，整治房地产信托以及国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》对外债的收紧，客观上或造成房地产融资环境收紧，均意味着房企未来在投资环节不得不更加“克制”；而7月30日召开的中央政治局会议再次强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，更是强化了政策信号。实际上，从5月中下旬开始，部分房地产过热的城市已经加强了调控，多个城市的房贷利率较基准利率有所上浮。而此次以5年期LPR为基准的政策，更是体现了结构性引导的方向——将楼市贷款与普惠性贷款区分开来。

当然，从8月20日的报价来看，这一利率暂时没有发生明显波动。对于原先执行的相对宽松贷款政策——首套利率九折的地区，可能略有上浮，但差异不大，更多消费者关注的是后续会如何变化。

有业内专家认为，此前按揭贷款的利率由基准利率来决定，但现在其瞄准的是5年期LPR这个新标准。该利率由18家银行报价形成，市场化属性有所加强。更重要的是，在大多数人看来，基准利率是不会轻易调整的；而每个月都会重新报价的LPR，意味着更大不确定性，这一点撩动着不少购房者的神经。

当然，新的定价机制并不意味着房贷利率必然上行。尽管短期内或高或低的利率变化可能会影响市场主体的选择，但从中长期来看，此次改革绝非简单的利率上浮或下调，而是一次更重市场化的机制性改革。

市场化属性首先体现在5年期LPR这个新基准的形成上。与此前的基准利率相比，新的报价利率由金融机构根据自身情况动态调节、综合形成，贷款价格也更多反映市场供需情况；而基准利率因其有指导全局的参考意义，很多时候被视为政策信号，其变化更多考虑全局性影响，对于具体领域、具体区域以及具体贷款主体而言，差异性难以完全顾及。

其次，LPR报价只是基础，人民银行还将指导各省级市场利率定价自律机制，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限；而银行业金融机构更将以此为依据，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，制定各自的贷款定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

看似层层叠加，但实则加大了金融机构的自主定价权。在市场规律作用下，如果房贷确有下行空间，那么5年期LPR的报价可能会因势下行；反之，各地也会有所上调。一方面，这减少了各金融机构近年来一直担忧的“净息差”只能缩小的担忧；另一方面，这避免了价格失灵的情况下，部分地区不得不采用其他手段调节。

新政的具体落地还需要多项政策、机制的配合，金融机构内部系统还需要调试。在推进新政稳步落地的过程中，也需关注部分中介机构可能借机炒作、制造紧张情绪、鼓动购房者尽快入场等不规范行为，避免出现短期的市场非理性振荡。