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天津最新调控已来袭?未来政策走向如何?

时间:2019-09-15 08:12:56   来源:凤凰网房产天津站

[导读]来源:丁祖昱评楼市原标题:未来房地产政策,是收还是放?看这一篇就够了!8月份以来,房地产政策层面可谓是热闹纷呈,放松政策既有市场预期中的降准,又有上海、珠海局部放松限购以及天津放松限价等。在房地产市场现已步入调整期的大背景下,厦门、福州和合肥政策却再度收紧,或将进一步加剧市场下行压力。

来源:丁祖昱评楼市

原标题:未来房地产政策,是收还是放?看这一篇就够了!

8月份以来,房地产政策层面可谓是热闹纷呈,放松政策既有市场预期中的降准,又有上海、珠海局部放松限购以及天津放松限价等。

在房地产市场现已步入调整期的大背景下,厦门、福州和合肥政策却再度收紧,或将进一步加剧市场下行压力。 以下我将逐条点评近期出台的政策,并给出年内政策走势的预判:

0 1

信贷环境整体趋向宽松,

但涉房信贷适度收紧并执行窗口指导

中央政策:

正如市场预期中的,上周五央行降准释放长期资金约9000亿元。

点评:

未来信贷环境整体趋向宽松,但房地产信贷政策将适度收紧,且恐将执行窗口指导。一方面,房企融资收紧常态化,且有愈演愈烈之势。 另一方面,居民房贷业务大幅缩量,短期内房贷利率易涨难跌。典型如深圳招商银行,LPR新规落地后房贷利率不降反升,首套、二套房贷利率分别为5.15%和5.45%,分别较之前提升0.005个百分点和0.06个百分点。因此, 我认为降准对房地产市场利好程度有限,即使“金九银十”传统销售旺季,市场也较难出现全面反转行情。

0 2

上海、珠海等放松调

控市场影响有限,

天津市场下行压力仍然不小

地方利好政策1:

上海自贸区临港新片区、珠海香洲区相继放松限购政策。

点评:

政策利好仅限于放松限购的区域,对整体市场影响极其有限。 典型如上海自贸区临港新片区, 短期将释放部分因限购被压抑的自住购房需求,但由于临港片区地理位置实在偏远,似有出上海的“错觉”,很大程度上导致长期以来临港片区整体发展进度明显不及市场预期。 因此,如何更好地打造人才、产业之间的闭环效应,以产业留人、以人助力产业发展,仍是临港片区下一阶段发展亟需解决的难题。

地方利好政策2:

无锡调降人才落户门槛,杭州提升应届高学历毕业生生活补贴标准。

点评:

无锡、杭州皆意在营造良好的人才发展环境,以期吸引更多高素质人才前来就业、生活,助推产业经济更好、更快发展。

地方利好政策3:

长沙明确购买公寓可落户。

点评:

随着长沙房地产市场持续转冷,公寓成交显著放缓,库存压力不断加剧。长沙明确购买公寓可落户, 可以 在一定程度 上刺激公寓类产品置业需求,进而定向解决公寓去库存难题。

地方利好政策4:

天津放开片区指导价定价原则,允许开发企业自主定价。

点评:

鉴于当下天津市场下行压力较大,即使完全放开调控,我都不认为天津市场便会显著回暖,房价更难开启新一轮上涨行情, 短期成交量价走势依旧不容乐观。

0 3

合肥变相抬高地价,

福州低货币补偿区域压力尽显,

厦门限签宜立即停止

地方利空政策1:

合肥建立房价和地价联动机制,根据周边新房以及二手房销售均价,拟定宅地起拍价、最高限价。

点评:

基于市场整体下行的大环境,合肥并未顺势调低地价,反而变相上涨, 无疑将增加项目开发、现金流周转乃至盈利的难度,进一步加剧房企开发投资压力。

地方利空政策2:

福州调降旧改项目货币补偿比重。

点评:

预计 对福州市场有较大负 面影响, 特别是仓山、晋安、马尾这类货币补偿比例不超过30%的区域,那些具备强大资金实力的拆迁户或将从市场上消失,市场下行压力着实不容小觑。

地方利空政策3:

厦门市房管局约谈主要开发商,那些房价涨幅较大或者对全市备案价格有较大影响的房源将限签。

点评:

我认为 限签政策是不合适的, 虽然不见诸纸面,但哪怕是口头通知也不应该,若有应立即停止。

0 4

银根放松房地产总会受益,

压力城市在放松政策之外还需呵护培育

展望未来, 我认为中央层面应该没有更多的限制性政策出台。当然,在银根整体放松的前提下,对房地产还是会做出相应的限制。 但如论怎样,市场中的“水”多了,总会有办法流入房地产市场。因此,银根放松房地产总会有所受益。

地方“因城施策、一城一策”主基调未变,考虑到当前的市场环境,大多数市场压力较大的城市,可能还是以放松政策为主。但即使如此, 市场也不是靠一两个放松政策,就能拉回到正常的发展轨道,还需要更长时间地呵护和培育。

编辑:zmh

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