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楼市“开门黑” 一指标显示楼市真心凉了?

时间:2019-02-15 11:24:58   来源:东方财富网

[导读]相形见绌的是,进入2019,楼市却有转凉的迹象,在2018年房地产销售创历史新高后,2019年1月份,房地产销售、土地成交大幅下滑,二手房也在加速降温,就连每年年初的返乡置业潮也有偃旗息鼓的迹象,反而房企的融资却继续高筑,这是否意味着楼市的“黄金期”已经结束了?

相形见绌的是,进入2019,楼市却有转凉的迹象,在2018年 房地产销售创历史新高后,2019年1月份, 房地产销售、土地成交大幅下滑,二手房也在加速降温,就连每年年初的返乡置业潮也有偃旗息鼓的迹象,反而房企的融资却继续高筑,这是否意味着楼市的“黄金期”已经结束了?

房企销售大幅下滑,有龙头腰斩

楼市的冷暖,最直接的就体现在房企的销售上,根据中原地产研究中心统计数据显示,截至2月13日,合计有30家上市房企公布销售额,累计合同销售金额为3081.34亿元,相比去年同期下滑17%。

排名前三的是万科、恒大和碧桂园,但这些龙头企业销售业绩下滑却更为明显,均在3成左右,其中碧桂园更是腰斩。具体看,万科2019年1月合同销售额488.8亿元,同比下滑28.1%;恒大合同销售额431.7亿元,同比下滑32.9%;碧桂园合同销售额330.7亿元,同比下滑52.1%。

(数据来源:中原地产研究中心)

二手房也在加速降温

至于二手房方面,据诸葛找房数据研究中心监测数据,2019年1月,全国100个重点城市中二手房挂牌均价环比下跌1.05%,已经连续5个月下跌,下跌城市数量环比上月虽有所减少,但降幅正逐步扩大。

从城市等级来看,各等级城市二手住宅挂牌均价下跌幅度均较大。其中二线城市下跌最大,环比下跌1.14%,其次为一线城市,环比下跌1.02%,三四线城市环比下跌0.99%。

(数据来源:诸葛找房数据研究中心)

而分区域来看,各区域二手住宅挂牌价环比也均处于下跌态势,其中东北区域环比下跌0.54%,跌幅最小。东部地区下跌最为严重,下跌1.18%,中部和西部分别环比下跌0.92%、0.73%。

(数据来源:诸葛找房数据研究中心)

返乡置业也明显降温

往年年初,叠加春节效应,返乡置业总是一股不可小觑的力量,但是今年却有偃旗息鼓的迹象。根据58同城、安居客发布的《2019返乡置业调查报告》显示,2019年春节期间,52.7%的“漂一族”有返乡置业意向,比上年下滑了6个百分点。对于有返乡置业意向的人群来说,三线、四线及以下城市依然是返乡置业的主力城市,合计占比达到78%。

根据此前 中信建投对东中西部的六个县市进行调研,并发布的2019年春节返乡调研报告来看。春节期间 房地产项目来访量出现普遍下降,需求疲态开始显现。在市场成熟度高的城市,房价已经自高点有所回落。此外,其对江西省永新县进行调研是还发现,今年春节期间,碧桂园、欧洲城、朝阳学府等三大热盘的到访量同比下滑50%,据此,该机构认为:“这说明返乡置业需求大幅收缩”。

即使是返乡置业的主力三四线城市,中原地产首席分析师张大伟也认为:“大部分三四线城市楼市在2019年春节期间出现了‘观望+有价无市’的现象。”

土地成交总价同比腰斩

楼市,包括新房和二手房的降温,对于土地市场的影响也是十分显著的。根据中国指数研究院统计数据显示,在成交方面,2019年1月份,全国300个城市共成交土地1958宗,环比减少43%,同比减少1%。

而据克而瑞研究中心统计,2019年1月份,全国300城经营性土地成交建面14387万平方米,同、环比分别下降30%、49%;成交总价为3152亿元,同、环比分别下降33%、50%;土地价格基本持平,平均成交楼板价2191元/平方米,同、环比分别下降4%和0.3%。其中,一、二线城市皆有回升,三四线城市则略有回落。

(数据来源:CRIC中国 房地产决策咨询系统)

融资近1700亿,同比涨20%

或许是由于销售端的低迷,从而造成房企的资金压力骤增,据克而瑞数据中心统计显示,2019年1月,85家典型房企的融资总额为1669亿元,环比大幅上升50.3%,同比增长20.3%,本月房企融资密集,创2017年下半年以来单月融资新高。

至于融资成本,2019年1月房企新增债券类融资成本6.98%,较2018年全年上升0.55个百分点。其中,境外债券融资成本达7.86%,较于2018年全年增长0.84个百分点,1月房企在境外密集发债,融资成本也颇高,当月进行境外融资的房企中,有一半以上境外融资利率超过8%,更有少数如景瑞控股、当代置业等企业融资利率超过10%。

(数据来源:CRIC中国 房地产决策咨询系统)

房子已不具备投资价值?

可以说,在2019年初,楼市便遭遇了“寒潮”,不过,有人认为这并不能作为楼市彻底转“凉”的信号。对此,上海易居研究院副院长杨红旭就认为,一方面,去年1月处于楼市繁荣期,基期值高,今年1月处于降温期;另一方面,今年春节比去年早了10天,1月销售受春节假期因素影响较大。

但是, 海通证券的姜超却认为当前的房市缺乏投资价值,因为房子的估值太贵了。姜超用租金回报率类比股价的市盈率,来衡量房价高低。

根据中原地产的数据,即北上广深四大一线城市在08年初的租金回报率均值为3.5%,到18年末降至1.6%。其认为,将租金回报率倒过来看,房价租金比可以看做是房市的估值,因此08年中国一线城市的房市估值为大约是29倍,而到18年末已经升至62倍,而这一水平处于过去10年的最高点附近。

面对当前楼市所面临的窘境,各位是否认为楼市的“末日”已经来临了呢?

编辑:zmh

关键字:城市楼市环比数据房企下跌融资1月2019年返乡

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