信贷适度松动！降价20%卖房的上海业主扎心了？

上海一套二手房降价20%，才卖出的新闻刷屏了舆论圈！但个别例子能否代表楼市整体状况仍存疑虑，社科院最新公布的2019年2月《中国住房市场发展月度分析报告》显示，全国房价总体由跌转稳，重点城市住房成交量季节性回落。两个看似矛盾的数据，应该怎么去看待呢？

近日有媒体报道称，上海有业主卖房子，从挂牌到成交前后历时超过1年；价格从620万元一直降到了500万元才得以脱手，成交价比预期低了近20%。 消息一出，有人认为全国楼市房价的拐点将至。但社科院数据却展示了楼市完全不一样的一面。

2月27日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室发布中国住房市场发展月度分析报告称，2019年1月全国房价总体趋稳，环比跌幅较上月显著收窄，下跌城市个数较快减少。

大数据房价指数(BHPI)监测显示，2019年1月，142个样本城市房价平均环比下跌0.17%，环比跌幅比上月收窄0.51个百分点。其中，一线城市房价平均环比上升0.23%，环比涨幅比上月扩大0.57个百分点。 准一线城市房价平均环比上涨0.008%，环比涨幅比上月扩大1.24个百分点。除苏州继续上涨1.1%外，其它准一线城市环比跌幅也显著收窄。 二线城市房价平均环比下跌0.102%，但环比跌幅比上月收窄0.724个百分点。 三四线城市房价平均环比下跌0.202%，平均环比跌幅比上月收窄0.46个百分点。 重点城市二手房成交量回落

在房价由跌转稳的同时，重点城市二手住房成交量则出现季节性回落。大数据监测发现，2019年1月，10大重点城市二手住房成交量指数为108.86，比上月下降5.6%。

但社科院也指出，成交量仍要高于2018年11月的水平。是由于1月临近中国传统春节，2019年1月二手住房成交量的下降并不能直接解读为市场景气度的下降。 房价企稳信贷是关键

而信贷松动被认为是房价止跌企稳的主要原因。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，目前一线城市房价近期有所回升，除了经历2017年以来的调整，下跌风险得到一定程度释放的内因外，还受到两个外因的影响：

首先是政府为稳定经济采取的诸多经济振兴措施，使房地产市场间接受益，资本市场的资金紧张状况显著缓解，首套房贷利率的上浮幅度持续下降，住房市场融资环境得到改善；

另一个则是外部环境转暖，经济预期有所好转。

合硕机构首席分析师郭毅也表示，今年1月两次调整普惠金融降准口径和全面降准，近期监管层又推动银行加速资本补充，启动永续债、创设CBS工具等，银行信贷扩张能力得以进一步提升，不仅有助于改善房企资金状况，也对个人房贷的成本降低、获批难度减弱起到支持作用。

此前央行公布的货币数据显示，2019年1月M2同比增长8.4%，新增人民币贷款3.23万亿元，创单月历史新高，住户部门贷款增加9898亿元。 中原地产首席分析师张大伟认为，这一信贷数据给了很多购房者未来买房的贷款难度可能有所降低的期待。

而对于上海二手房降价20%才得以出售，专家认为，主要是受成交量下行影响，以价换量在所难免。未来随着信贷适度松动，交易量大概率会回暖。

易居研究院智库中心研究总监严跃进就表示，“上海二手房市场成交量的萎缩，主要还是受严格的调控政策的影响，而成交量下行，二手房价格自然而然出现下跌，以价换量在所难免。以价换量对市场有明显的刺激效应，而未来随着信贷政策的适度松动，二手房交易量大概率会出现上升走势。”

专家：1月信贷属正常现象应警惕违规资金流入

当然信贷适度松动并不意味着，楼市又要重走大水漫灌的老路。

广东省房地产协会专家委员龙斌表示，贷款主要流向房贷，属于正常现象，只不过因为1月成交量有限，所以实际流入比较有限；1月主要还是流向实体经济以及基础建设等。

而光大银行金融市场部分析师周茂华预计，2019年政策仍将延续积极财政政策与稳健货币政策组合。未来央行实施定向降准或全面降准都并不意味着政策转向。

但邹琳华建议，一二线城市应以“房住不炒”为出发点，继续保持对房地产泡沫的高度警惕。

邹琳华表示，首先应保持调控政策的延续性与稳定性，继续抑制住房投资投机。从防范风险角度看，高杠杆房地产投资投机导致的债务危机，是房地产市场风险的根源。

要避免因短期的房地产市场平稳而放弃对一二线城市住房投资投机的管控，更不应因此出台剌激或鼓励购房政策。限购、限贷等行之有效的住房投资投机需求管控政策，仍应继续实施。应完善住房市场秩序，加大对房地产企业及中介机构违规销售与虚假宣传的查处力度。

其次应加强对各类财政信贷资金流向的管控，避免违规流入房地产市场。在针对实体企业的财政金融支持力度增大的背景下，如何避免各类财政信贷资金变相流入房地产领域，防范房地产行业的融资杠杆与债务风险加大，是当前宏观政策所面临的一个重要议题。

未来展望：政策微松城市间分化加剧

而对于未来楼市前景，易居研究院认为，虽然今年楼市政策微调放松已是大势所趋。“因地制宜、分类调控”的特点更为突出。

房价方面，2019年核心一、二线有望低位企稳；弱二线和三四线城市将面临较大的去化风险。

易居研究院在2月22日和26日发布的研报中指出，2019年政策微调放松已是大势所趋，且目前市场行情与2014年最为相似，都处在行业自身调整的重要时期，因此库存和量价调整预期对政策松绑的影响最为关键，预计2019年那些库存压力大、量价调整幅度超预期的城市，更有可能放松调控。 据不完全统计，当前全国约20城不同程度的放松了楼市调控，“因地制宜、分类调控”的特点更为突出，毋庸置疑，这也是开年来各地楼市“回暖”现象频频的重要推手。

易居研究院指出，当前随着各城市楼市调控的试探性松动，局部土地市场的回暖以及部分项目价格回调，带来部分城市短期升温、部分项目热销的现象，但难改总体市场下行调整的大趋势。

易居研究院预判认为：

一是政策面基本维稳，“房住不炒”仍是主基调，但“因城施政、分类调控”的会更突出，未来财政压力较大的地方政府进一步“松绑”政策的预期相对强烈。

二是不同城市市场分化继续加剧：2019年核心一、二线有望低位企稳，市场表现将优于三四线，部分购买力透支、经济基础较差、缺乏人口支撑的弱二线和三四线城市将面临较大的去化风险。

三是在整体成交“转淡”的背景下，供应相对稀缺的、热点板块的高性价比项目，未来依旧会成为购房的热点。