香港楼市触底回升！楼市“小阳春”已现？大部分城市依旧凉凉

近日，低迷多时的香港楼市显露回暖迹象，内地一二线城市的市场数据也有所好转，楼市“小阳春”真的出现了吗？

香港楼市回暖

中原地产数据显示，香港二手楼市成交已明显回暖，2月份共录得2290宗二手成交，总额达177.8亿港元，环比分别上升4.7%及11.9%。

住宅交易价格方面，香港差饷物业估价署最新数据显示，1月私人住宅价格指数报359.5点，较去年12月微升0.08%。这是去年8月香港楼价连续下跌5个月后首次反弹。

中原地产亚太区副主席陈永杰在接受媒体采访时表示，楼价已确定转势，加上财政预算案并无重大措施推出，观望买家纷纷出动，入市气氛炽热，预计3月份二手房市场的旺市还将延续。

经络按揭副总裁刘圆圆表示，今年新春期间仍有数个楼盘积极推盘，期房比往年二月份表现算是不俗。私楼售价指数结束连续五个月的跌幅，是市场渐见回暖的讯息之一，加上股市回升及贸易问题缓解，楼市未受外围环境因素拖累，美股港股均逐渐回暖，预计短期内楼市平稳发展的几率较高。

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与此同时，内地一二线城市的楼市也开始企稳回升。

申万宏源根据各地房管局数据统计发现，2月份一线城市商品房住宅销售面积同比上升 44.8%，二线城市商品房住宅销售面积同比上升28.9%，三线城市商品房住宅销售面积同比下降41%，四线城市商品房住宅销售面积同比下降13%。一二线城市商品房销售面积占全国商品房销售面积比例在30%左右，预计一二线商品房销售数据企稳回升对全国的销售面积能产生一部分的带动作用

兴业证券则对楼市先行指标进行跟踪，数据显示一二线楼市已企稳，楼市回暖明显。调价占比以及议价空间等先行指标的走强预示着后续成交量与价格的走强。价格调增挂牌价小区数量占比是楼市的先行指标，该指标是基于同一小区的挂牌价计算，排除了不同区域成交结构对房价的扰动，同时房价调增小区占比的持续提升反映了市场乐观的预期。

兴业证券的调查显示，一线城市与二线城市的调增小区占比自今年以来均有不同程度的提升，弹性较大的廊坊楼市有 85%的小区在2月提高了挂牌价，楼市回暖明显。类似调价占比，议价空间、新增客源、新增客源与新增房源的比值均有所走强，一线楼市表现出较为明显的回暖趋势，基本面逐渐向好。二线城市节奏不同，廊坊、苏州、厦门、沈阳、大连表现较强。

楼市“小阳春”已至？

每年年初，房地产市场都会有上行动力，市场情绪也容易出现波动。近期不少房企喊出“涨价”的声音，无锡、南京等地相继传出在售楼盘涨价的消息，难道楼市确已开启“小阳春”行情？

中原地产首席分析师张大伟表示，最近全国有不少项目宣布涨价，或许是人为刺激市场。但从楼市过往历史来看，房地产行业每逢春节后一般都有一波市场炒作。从整体市场看，随着金九银十逐渐褪色，再加上春节期间市场成交冰封，3月份必然会迎来大量购房客户，这种情况下，炒作更有可能会左右市场的判断。

58安居客分析师张波则认为，本轮市场用小阳春了形容并不是恰如其分。2月相比于1月在成交量和用户找房热度都有不同程度提升，但是1月作为农历年前的传统淡季，加之2019年春节相比2018年提前小半月都会对1月楼市带来波动性变化。

张波认为，本轮楼市的最大趋势就是全国走稳，期待小阳春之后全国普涨并不现实，各城市之间的差异依然存在，一线城市的稳定将体现在房价和土地价格两个层面，但成交量同比2018将进一步减少。二线城市则呈现出地区性差异，热点城市降温还将在上半年持续，但降温已趋缓。三四线城市的分化将更为明显，受“去库存”接近尾声，棚改政策调整影响，部分城市的降温幅度或更为明显。

总体难言回暖

过去一个月，全国楼市销售下滑趋势并无好转。根据克尔瑞公布的2019年1-2月销售业绩排行榜数据，百强房企销售情况总体不佳，同比下滑幅度较大，尤其是前十强龙头房企下滑幅度最大，达到21.4%。

2月单月来看，百强房企实现销售金额4470亿元，环比下降22.9%，同比下降15.6%，降幅较上月扩大1个百分点。2月权益销售金额为3927亿元，环比下降22.8%，同比下降11.3%，降幅较上月扩大2.8个百分点。

对于个别“回暖”迹象与整体销售数据之差，克而瑞研究认为，节后市场回暖仅限于部分城市、部分项目，持续时间周期存疑，并非市场全面转暖的信号。未来，预计一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定，三四线城市依旧面临较大的调整压力。

近期各地政策即将陆续出台

上海易居房地产研究院严跃进表示，由于“小阳春”等因素，因此，年初也通常是政策表态较为频繁、政策出台较多的时期。他同时表示，即将召开的全国两会，将对房地产调控政策做出表态，并奠定全年的政策基调。而在两会期间及之后，地方版的“一城一策”将会出台。

中金公司近期发布的报告指出，尽管中央层面的政策基调大概率保持平稳，但“因城施策”背景下各地方政府可能将拥有更大的调控自主权和宽松空间。预计3月“两会”窗口期部分热点一二线城市将陆续落地和公示其施策具体方案。

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