房价涨了？库存降了？不存在的

 　　根据易居研究院公布的《2月100城住宅价格报告》数据显示，1~2月，全国100个城市新建商品住宅成交均价为16073元/平方米，同比上涨20.2%。

 　　What？房价涨幅高达20%？

 　　从数据的变化上来看确实如此，房价走势图也很好地反映了房价走势。

 　　图1 全国100城新建商品住宅成交均价年初累计同比涨幅走势图

    　　此外，不同类型城市的住宅价格也出现了不同程度的涨幅，权重较高的一线城市，房价同比涨幅达到了6%左右。

 　　数据显示，1~2月，4个一线城市新建商品住宅成交均价为48323元/平方米，同比上涨6.6%；32个二线城市新建商品住宅成交均价为15584元/平方米，同比上涨15.4%；64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11751元/平方米，同比上涨14.5%。

 　　这样的变化，是不是又要近期让一直在观望的购房者感到失望了？因为房价大幅上涨，意味着又完美地错过了一次抄底机会！其实，大可不必如此。

 　　楼市中，在所有阶段性影响房价变化的因素中，存在一个供应结构变化因素。举个例子：比如深圳在某段时间内，市中心高价项目供应比重偏高，势必会抬升深圳当月的均价水平。

 　　而在今年前两个月，恰恰是供应结构变化导致房价同比出现明显上涨态势。统计显示，在全国100个城市中，有12个城市住宅均价已经超过2万元水平。其中，深圳成为今年1~2月全国房价最贵的城市，为60418元/平方米。这和深圳新房供应偏少、房源偏高端化等有关。

 　　库存并非真的下降

 　　反映市场供需变化情况的库存量，在2月份也出现了环比下降迹象。

 　　2月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47213万平方米，环比减少0.6%，同比增长4.1%。

 　　但这并非表明市场库存因为供不应求而导致库存下降。总体上看，2月份房屋预售证审批和发放工作停滞，各大城市新批项目不多，客观上会限制新增供应数据，最终使得库存数据出现环比下跌。而从同比数据看，库存依然表现为正增长的走势。

 　　另外一个反映市场交易活跃程度的数据存销比，则真实地体现了当前市场状况。数据显示，2月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.7个月，这也意味着市场消化完这些库存需要11.7个月。

 　　具体来看，2月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.8、11.0和12.5个月。

 　　从城市排行可以看出，2月份，包括芜湖、大厂、香河和厦门等存销比数据相对偏大，超过了36个月的水平。

 　　表2 2月100城新建商品住宅存销比排序

    数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

 　　市场降温已成事实

 　　虽然从暂时无法从房价变化方面体现市场变化情况，但不可否认的是，楼市降温已是既定事实。

 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对今年1~2月全国百城房价走势的分析可以看出，受成交量偏小、高价项目补签等影响，房价涨幅数据出现异动，导致房价涨幅比较大。但这并不意味着房价比较坚挺。

 　　另外，实际上2月份的交易基本上停滞，房企即便这个时候降价，其实也不可能带来成交量的上升。根据CRIC数据显示，TOP100房企2月单月实现全口径销售金额3243.3亿元，环比下降43.8%，同比下降37.9%。2月业绩创下最近几年来单月销售最低记录。

 　　此外，由于预售证发放工作明显受阻，所以客观上也影响了新增供应数据，最终使得库存数据出现小跌。但必须注意到，各地的存销比数据明显在攀升，这和2月份低迷的住宅成交有很大关联，这说明近期库存压力在不断攀升。

 　　严跃进认为，从3月份开始，住宅销售行情会陆续回暖，但由于1~2月份的销售数据过于低迷，所以从去库存的角度看，房企会积极降价促销。这会使得相关城市的房价涨幅曲线进一步下行，体现出房价降温的市场特征。