天津办公楼市场承压见韧性 零售市场整体租金维稳

仲量联行2023年第三季度天津房地产市场回顾

2023年10月19日，天津—— “2023年三季度，经济持续恢复向好，天津办公楼市场稳定去化，市场活跃度主要由保险行业的大面积搬迁支撑。预计经济层面的积极信号将带领天津实现高质量发展、构建新的城市发展格局。” 仲量联行中国区首席战略官张莹表示。零售市场方面，各类高质量首店进驻天津市核心商圈，全市租金降幅持续收窄。

办公楼市场

内资金融企业主导租赁需求，降本增效成为企业租户主要考量。 三季度，市场问询量及带看量保持稳定，全市净吸纳量录得16,712平方米，其中甲级市场净吸纳量约为6,400平方米。搬迁仍是市场中的主要需求来源，占录得成交的47%。从录得成交的行业类型来看，活跃度前三为金融、科技互联网及制造业，需求占比分别为38%、20%及13%。金融业的主要需求来源为保险行业的降本增效需求导致的搬迁，三季度录得多宗保险行业的大面积搬迁租赁成交。科技互联网行业延续了前几季度的扩张趋势，需求占比持续攀升。

供应保持低位，市场空置率小幅下降。2023年三季度，市场无新增供应入市，整体空置率环比下降0.4个百分点至31.6%。虽然市场预期回落突显了复苏进程中的短期阵痛，但甲级市场的新增供应保持低位运行使得供需关系稍显改善。甲级市场空置率环比下降0.5个百分点至37.8%，降幅较上季度有所扩大。

市场租金持续底部震荡。在经济缓解迹象并不显著的情形下，业主和租户维持观望态度。一方面，业主以价换量的租赁策略在三季度对需求的撬动作用不明显，大部分业主在三季度选择较为保守的租赁策略，减少租金下降幅度来应对市场未来变化；另一方面，企业对租赁预算的严格把控仍然存在，续租和降本仍是市场上寻租客户的主要诉求，使得其租赁决策时间进一步延长。截至2023年九月底，整体市场净有效租金录得76元/平方米/月，租金环比下降0.4%，甲级租金环比下降0.3%，降幅较上季度有所收窄。

市场租金逐渐企稳，甲级市场进入调整周期。在年内甲级市场无新增供应的情况下，预计市场将保持稳定，供需压力逐步缓解。乙级项目在未来短期内将迎来集中供应，从而推升整体市场空置率。仲量联行华北区产业与物流地产部总监暨天津商业地产部负责人高云鹏表示:“在市场进入调整周期的过程中，多数企业仍将维持成本节约型的房地产策略，对业主的楼宇运营管理能力提出了更高要求，提高对市场趋势的把握，提高租赁策略和服务体系的多元化将有利于构筑办公楼物业的长期价值。”

零售地产市场

餐饮业态仍为需求主力，时尚业态表现活跃。依据天津市统计局数据，2023年一至八月，天津市社会消费品零售总额同比增长6.3%，相较于上半年的增幅收窄了1.8个百分点。暑期旅游并未带动强劲的消费热度复苏，消费意愿回升不及预期。零售市场需求主要来自于连锁餐饮店铺的全国布点计划。例如天津南开大悦城于三季度引进网红烘焙店黄油与面包、以及美国知名汉堡店SHAKE SHACK的天津首店。此外，咖啡品牌MANNER的天津首店选址天津恒隆广场。时尚新店方面，精品服饰品牌Vivienne Westwood在天津海信广场开设新店；金街核心区的和平印象城于三季度引进少女品牌MOF、时尚买手店止痒商店和DTTC，此类年轻化品牌将进一步为金街改造升级提供更多可能性。

三季度无新项目入市。由于无新项目交付，且上半年的预租计划基本已经落地，三季度净吸纳量有所回落，整体市场录得净吸纳量约4,000平方米。三季度空置率仅小幅微降0.1个百分点至13.2%。市场存量保持在440.7万平方米，其中购物中心存量为369.6万平方米。

整体租金保持平稳，降幅逐渐收窄。截至第三季度，天津优质零售物业首层平均租金为302.6元/平方米/月，环比下降0.1%，租金下降幅度与上季度持平，同比下降0.6%。年底新增供应量上升，预计市场租金将进一步有所承压。

年底将迎来供应高峰，空置率小幅上升。2023年四季度，市场将迎来约30万平方米的新增供应。一部分为新兴子市场内的首个区域零售物业项目，将有效填补部分下沉区域缺乏大型购物中心的空白；另一部分为城市焕新的旧改项目。存量及增量市场的双管齐下将共同完善天津零售物业市场的商业布局，丰富各区域内的消费体验。