广州开出一线城市首张房票，会否激发楼市“鲶鱼效应”？

木棉，广州的市花。近日，一张印有木棉花轮廓的蓝底红印黑字票据——广州第一张房票，正式发放到居民手里。

　　据“广州荔湾发布”微信公众号，近日，广州市荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场开出了全市第一张房票，这标志着广州探索房票制工作迈出实质性的第一步。

　　这张房票具有的另一层意义，是一线城市落地的首张房票。2022年以来，已有包括郑州、南京、厦门、贵阳、无锡等在内的很多城市小范围、短时间推行了房票安置政策。广州的更进一步，会对房票的推广产生什么影响？

　　广州首张房票落地

　　就在各地主要还在针对房票进行调研、探索、试点时，广州市石围塘片区的旧城改造项目，直接进行了一场房票颁发仪式。

　　据介绍，荔湾区土地开发中心以石围塘项目为试点，率先落地全市第一批“房票安置”。已发放的房票凭证载明房票类型、购房地址、票面金额、政策性奖励金额、使用/兑付期限等信息，可由本人或其直系亲属购买“定点入库”的新建商品房源。

　　需要强调的是，按照传统做法，广州主要采取回迁房和现金这两种方式补偿被征收人，房票安置只是现有货币补偿和实物安置模式的一种补充形式。即为居民多提供了一种选择，而非强制执行。

　　广州市民王帆(化名)家里的一处老住宅此前被纳入了一项山村拆迁安置项目，当时的选择只有现金和安置房两种。“我们是打算以房换房的，就去看了安置房的小区。但觉得那几栋楼密度有点大，家里人商量了下还是选择了现金方式，拿钱去买了其他的二手房，周围人总体上也是选择现金的比较多。”

　　房票的推行，在王帆这批回迁安置居民中讨论度也非常高。“石围塘这个项目里有认识的朋友，听说这批拿房票的是本来就打算要买新房的，政府才去问他们有没有申请房票的意向。房票有鼓励奖金，有政府托底的保障，大家并不排斥。只是因为首批试行，对一些细节还不清楚有顾虑，不太敢选。”王帆表示。

　　“回迁安置的逻辑是同等面积的置换，房票的逻辑是同等金额的置换。这里面每个人都有不同的诉求，而房价的波动则更复杂，隔一条街价值可能就差上百万元。成本的核算与落地都是大难题。”在广州市从事城市改造相关工作的魏先生对记者表示，目前推行工作中居民关心的问题有房票如何购房、能否转让，超过期限没有使用会否作废等。

　　据广州日报，1月4日，《广州市房票安置实施方案》经广州市政府常务会议审议通过；1月8日，广州市规划和自然资源局就房票的焦点问题进行解读。其中提到“房票可以转让，被征收人所在户满足拥有一套在广州的住房前提下，允许房票在本项目被征收人间互相转让，房票限转一次”“房票使用期限自房票核发之日起计算，最长使用期限为18个月，到期后，未使用部分被征收人可向核发房票的区政府申请兑换成货币，具体细则由各区制定”等细节。

　　为何是这里打头阵？

　　“对市场来说，好处是能把‘拆出来’的需求，定向引导到楼市里；对开发商来说，可以定向去库存；对于改造主体来说，不用建设回迁房，免去了临迁费；对于政府来说，改造腾出空间，可以落地公共设施和保障房。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉如此总结房票安置所符合的多方利益。

　　据“广州荔湾发布”中的报道，领到广州首张房票的周小姐表示：“通过房票政策，我多获得了1万多元的补贴，购房更划算了。从签订补偿协议到房票开具一气呵成。”

　　那么广州房票安置的第一次尝试，为何落在了荔湾？李宇嘉认为，直接原因是荔湾区近年来出让的土地比较多，2023年排在天河之后，位居广州第二位，新房供应量大，一手房库存规模在主城区最多，加上旧改放量，还要推进白鹅潭开发，迫切需要通过房票来去化。

　　中指数据还指出，截至2023年12月，荔湾区新房可售面积约84.6万㎡，在广州中心四区中排名第1，整体出清周期约21.6个月，高于全市平均水平，库存压力相对较大。

　　再将视角放至整个广州，李宇嘉认为，房票已经确定为新时期广州旧改的安置渠道之一，考虑到全市新房去化周期较长，未来十几年还要推进近100个村的旧改，还要施行片区综合改造，预计未来新房还将放量。

　　“在市场预期下行、购买力不足的情况下，迫切需要房票来实现多个方面的目的。因此，未来房票安置还会在黄埔、天河、番禺、白云等旧改重点区域推开。预计也将通过资金奖励、房价折扣、降低税费等，鼓励被拆迁户选择房票安置。”李宇嘉说。

　　城中村改造引发关注

　　如今看来，房票政策已是加快推进城中村改造“较为可行的一个选择”。而各地房票落地的背景，则是城市更新这片“沃土”。

　　中信证券研报认为，城中村改造是今年地产政策的亮点之一，估算我国超大特大城市城中村常住人口约在4000万人左右，城中村改造带动的住房需求和城市更新投资是经济的重要影响因素。预计城中村改造周期可能在10年左右，每年直接投资额可能约1万亿元，城中村改造全周期投资额可能在10万亿元。

　　同为一线城市，日前，由深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》(征求意见稿)发布。

　　该意见稿提到，城中村改造的对象，是以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。另将城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，根据城中村的实际情况进行分类改造。

　　对此，银河证券在研报中指出，深圳出台城中村改造相关的征求意见稿，明确了改造方式、土地收储、用地出让开发建设等主要内容。广深两地城中村改造新规或对其他城市具有参考意义。考虑到广深陆续出台城中村改造相关政策文件，城中村改造进程或将加速推进。