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“万人摇”背后 杭州、南京、成都等二线楼市真火了吗?

时间:2020-06-17 08:03:47   来源:新京报

[导读]近6万人摇号、中签率仅1.61%,杭州网红盘远洋西溪公馆万人抢房的消息刺激着每一个购房者的神经。而进入5、6月份以来,不止是杭州,热点二线...

近6万人摇号、中签率仅1.61%,杭州“网红盘”远洋西溪公馆万人抢房的消息刺激着每一个购房者的神经。而进入5、6月份以来,不止是杭州,热点二线城市诸如南京、成都等都出现了“万人摇”项目,引发了市场的关注。

  “万人摇”为何会频频出现?热点城市的房价要“报复性上涨”了吗?

  一、二手房价格“倒挂”引发抢房

  近期最受关注的新盘是杭州远洋西溪公馆项目,该项目59637人参与摇号,摇号总人数创杭州摇号购房记录,中签率低至1.61%,是自杭州2018年4月起摇号政策落地以来第27个“万人摇”的楼盘,也是2020年以来第3个“万人摇”项目。

  无独有偶。同样是长三角热点城市南京,也陆续出现了“万人摇”的景象。“错过了河西南,不能再错过江北”,江北核心区是目前南京最火爆的板块之一,而位于江北核心区南京长江隧道出口附近的江畔都会上城,共计223套精装房源,竟引来11890组购房者,中签率不到2%。

  而在西部城市成都,今年前4个月已出现了6个“万人摇”楼盘,累计近11.2万人次报名和摇号。最近的一个“万人摇”项目川发·天府上城,出现了4万多人争抢786套房源的现象。

  杭州、南京、成都……这些热点二线城市都进入了“万人摇”的名单。业内人士称,这一轮新一线城市新房市场火爆和此前普遍上涨不一样,认购火爆主要来源于在一、二手房倒挂的新盘,这类楼盘通常拥有总价相对较低、一二手房价差明显等特点,而且均位于发展潜力较大的新板块。

  例如,杭州远洋西溪公馆项目限价定在2.8万元/平方米,并以准现房形式入市,而周边的二手房价格多在3.5万元/平方米-4.2万元/平方米,每平方米差价在7000元以上。

  由于一、二手房存在明显差价,且项目总价低,杭州远洋西溪公馆项目的购房者中也存在不少投资客,以西溪公馆项目最小户型59平方米计算,“如果一旦摇中,意味着将会赚上40万”。

  同样,南京今年第一个“万人摇”项目南京江畔都会上城整体均价为31307元/平方米,而隔壁的二手房小区雅居乐滨江国际、正荣润江城、正荣润锦城的报价已经达到35000元/平方米-39000元/平方米不等,房价倒挂平均在5000元/平方米左右。如果以最小户型89平方米计算,和周边二手房的价差也达到了50万元-60万元。

  成都“网红盘”川发天府上城万人摇号的主要原因也源于此,此次项目的售价大约在11423元/平方米-14073元/平方米,而周边二手房的售价约在2万元/平方米,明显形成了“倒挂”现象。

  “近期随着疫情得以控制,热点一二线城市确实出现了成交量快速恢复的情况,源于疫情期间购买力的积压,需要得到释放。长三角城市中比如杭州、南京出现的这些网红盘,都是一二手房价格倒挂现象很严重的,所以出现抢房现象也不足为怪,另一方面,比如成都,除了价格倒挂外,也有补涨的市场需求。”上海中原地产资深分析师卢文曦表示。

  土拍市场快速升温,房价上涨压力增大

  在业内看来,杭州、南京等城市新盘市场的走热,也和土地市场快速升温息息相关。

  6月16日上午,杭州本土企业滨江集团以约61.86亿元的价格竞得杭州上城区一宗宅地,竞价达83轮,溢价率约为21.4%,楼面价29058元/平方米。

  本土房企滨江集团加码抢地仅仅是一个缩影。今年以来,杭州土地市场热度不减。根据克尔瑞研究中心统计数据,作为2019年土地出让金榜首,杭州在今年前5月仍处于领跑地位,土地出让金总额达到约1195亿元,同比增长约10%。

  而在南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远看来,南京新盘市场的火热也和南京土地市场的热度上升相关。“4月以来,南京高价地块数量一直呈上升趋势。”

  5月20日,南京“红5月”首场土拍共推出6幅地块,起始总价58.1亿元,最终全部成功出让,成交总价达69.04亿元,溢价率为18.9%,这也反映出在疫情过后南京土地市场先一步回温。其中,竞争最为激烈的仙林湖G16地块,前两分多钟报价便多达30轮,最终被南京栖霞建设股份有限公司拿下。其成交总价为17.5亿元,成交楼面价为27142元/平方米,不仅达到最高限价,也创下仙林湖板块新高。

  此外,从影响楼市走势的供需结构来看,部分出现“万人摇”的热点二线城市存销比(即库存与销量的比值)持续走低。据上海易居地产研究院《百城住宅库存报告》,截至4月底,杭州新建住宅存销比仅4.1个月,成为百城中存销比最低的城市;成都新建住宅存销比仅4.2个月,合肥为5.7个月,均位列百城存销比后10位。

  “存销比较低,说明市场去化速度快,同时也要求后续防范价格上涨。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  业内:市场尚在恢复中,不会出现“报复性上涨”

  在土地市场回温、新盘出现万人摇的现象带动下,杭州、南京、成都等热点城市的房价确实出现了上涨。

  6月15日,国家统计局最新发布了2020年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中,杭州5月新房价格环比上涨0.7%、同比上涨5.1%;二手房价格环比上涨0.8%、同比上涨%2.7.5月南京新房价格环比上涨1.2%、同比上涨5%;二手房价格环比上涨0.4%、同比上涨5.3%。

  虽然热点城市一二手房市场都在回温中,但是,卢文曦认为,目前市场上谈“房价报复性上涨”“楼市火爆”的条件还远远不存在。

  卢文曦进一步分析称:“其一,不要谈报复性上涨,因为很多城市的成交量尚在恢复中,同比去年的成交量还尚未恢复;其二,一、二线城市的政策没有放开,仍然趋紧,一线城市的政策刚性,二线城市虽然有些放松,但是放松仅限于人才购房等微调措施,整体还是‘房住不炒’的思路。”

  “这一波楼市成交量价上涨,很明显是前期积压的部分需求得到集中释放,但是,全国楼市尚在恢复中,转机都还未到,下半年这种‘反弹行情’是否能够持续还不确定。目前来看,热点二线城市并不具备持续性的、全面上涨的土壤。”卢文曦称。
编辑:zmh

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